Kupní smlouva v roce 2021. Na jaké chyby dát pozor?


|
#

Chyby v kupní smlouvě jsou nejčastěji způsobeny nekritickým používáním nejrůznějších vzorů kupních smluv z internetu. Problém může být jak v nekvalitním nebo neaktuálním vzoru, tak v jeho špatném a nekvalifikovaném vyplnění. Při zkoumání vzorů jsme totiž zjistili, že i jejich vyplnění je spíše věcí odborníka než laika, a právě při vyplňování vzorů dochází k nejčastějším chybám.

>> Objednat PROFI kupní smlouvu ↓

Tyto chyby jsou způsobeny jak neznalostí správného obsahu kupních smluv a přesného definování a určení nemovitostí či jejich podílů v kupní smlouvě, tak chybnými vzory kupních smluv stažených z internetu, nebo použitím starých kupních smluv, které lidé používají k novým převodům.

I použití staré kupní smlouvy je totiž problematické. Mnoho z těchto smluv je zpracováno ještě v době platnosti původního občanského zákoníku ze šedesátých let, a tedy neobsahují nová potřebná ustanovení. Navíc se jedná o nemovitosti poměrně zastaralé nebo neaktuální. Samotným okopírováním staré smlouvy se tak může prodávající nebo kupující dopustit hned několik chyb.

Kupní smlouva u bytů neobsahuje spoluvlastnické podíly

Velkou chybou při prodeji bytů je i v roce 2021 neuvedení, nebo dokonce špatné uvedení spoluvlastnických podílů na domě, v němž se byt nachází nebo na příslušejících pozemcích. Lidé si v kupních smlouvách pletou spoluvlastnický podíl vztahující se k samotné bytové jednotce, s celkovým spoluvlastnickým podílem na domě a pozemku, nebo pozemcích. Často totiž prodávající nevlastní jen samotnou bytovou jednotku v domě, ale třeba také podíl na garáži nebo jiném nebytovém prostoru v domě, což mění i celkový spoluvlastnický podíl na domě a pozemku. Pokud tento podíl v kupní smlouvě špatně určíte, katastr návrh na vklad zamítne a vy si budete muset nechat kupní smlouvu opravit a znovu zaplatit poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí, který činí od roku 2020 už 2000 korun.

Věcné břemeno na podílu na nemovitosti

Klienti velmi často dávají návrh na vklad na zřízení věcného břemene užívání pouze k podílu bytu, domu nebo pozemku, a to, aniž by účastníkem smlouvy byl další spoluvlastník nebo spoluvlastníci. I když se věcné břemeno zřizuje v rámci kupní smlouvy, nemůže být věcné břemeno zřízeno jen na podílu či části nemovitosti, ale pouze na celku nemovitosti. Jedná se o velmi častou chybu, která je důvodem k zamítnutí návrhu na vklad katastrem nemovitostí. Kupní smlouva musí na toto pamatovat a nikdy nezřizovat věcné břemeno jen k podílu na nemovitosti.

Darování ze společného jmění manželů jednomu z manželů

Například pokud vlastníte dům společně se svou manželkou v rámci společného jmění manželů, nemůžete kupní smlouvou převést podíl na nemovitosti jen jednomu z manželů. Jednak žádné podíly na nemovitosti, tedy na bytě, domě nebo pozemku neexistují, protože SJM je jednotné a současně nemůže být například manželka jako prodávající na jedné straně a současně jako kupující na straně druhé.

Při nakládání se společnou věcí, tedy i s bytem, domem nebo pozemkem vystupují vždy oba manželé společně, a to i v případě kupní smlouvy. S nemovitostí ve společném jmění manželů tak nemůže nakládat například pouze jen manžel nebo jen manželka. Jako prodávající musí být vždy společně. Z toho vyplývá i okolnost, že v roli kupujícího nemůže figurovat stejný člověk, tedy manžel nebo manželka.

Pokud tedy oba manželé chtějí v roce 2021 prodat nemovitost tak, aby ji vlastnil jenom jeden z nich, musí společně jako manželé prodat celou nemovitost některé z příbuzných osob, která následně prodá tuto nemovitost právě jednomu z manželů, do jeho výlučného vlastnictví.

Prodej domu kupní smlouvuo, který je součástí pozemku nelze

S novým občanským zákoníkem – NOZ se staly budovy na pozemcích součástí pozemků. Pokud tak měl pozemek i budova jednoho vlastníka, stala se budova na tomto pozemku vždy součástí pozemku. Z toho vyplývá, že budova už nemůže být samostatným předmětem převodu, a to ani pomocí darovací smlouvy. Nelze tedy již nyní prodat budovu bez pozemku jejíž je součástí.

Klienti tak dělají tu chybu, že do kupní smlouvy uvádějí budovu jako předmět převodu, ačkoliv se musí převést zejména pozemek a spolu s pozemkem se automaticky převádí na kupujícího i budovy či všechny budovy a věci které na pozemku stojí.

S tím souvisí i skutečnost, že se budovy neobjevují nově již na návrzích na vklad do katastru nemovitostí a najdete tam pouze pozemky, bez uvedení budov na nich stojících. To vše i v případě, kdy ve smlouvě v zájmu právní jistoty definujeme i číslo popisné nebo číslo evidenční budov, které na pozemcích stojí.


Jak prodat nemovitost kupní smlouvou ze společného jmění manželů jednomu z manželů?

Kupní smlouva, kterou chtějí manželé prodat jen jednomu z nich nebude platná. Manželé musí vždy vystupovat při nakládání se společným majetkem vždy společně. Prodej do výlučného vlastnictví jednoho z manželů tak musí být řešeno prodejem či darováním přes třetí příbuznou osobu.

Prodat přímo ze společného jmění manželů jednomu z manželů nelze

Manželé nemohou prodat nemovitost, tedy dům, byt nebo pozemek ze společného jmění manželů do vlastnictví jednomu z nich kupní smlouvou napřímo. Důvod je jednoduchý. Dle NOZ, tedy nového občanského zákoníku nakládají manželé s nemovitostmi ve společném jmění manželů vždy společně. To znamená, že jako prodávající mohou být manželé pouze společně. Nikdy totiž nemůže se společným jmění manželů nakládat pouze jeden z manželů. Neexistuje tak možnost, aby například manžel prodal ze společného jmění manželů například svou fiktivní část manželce. Žádné podíly ve společném jmění manželů totiž neexistují a manželé si je tak nemohou ani tvořit a to platí i při prodeji kupní smlouvou.

Řešením je darování přes příbuznou osobu

Protože manželé mohou s nemovitostí nakládat vždy pouze společně, musí být na straně dárce či prodávajících podepsáni vždy oba manželé. To znamená, že ani jeden z těchto manželů nemůže současně figurovat na straně kupujícího.

Proto lze věc řešit buď notářským zápisem o zúžení společného jmění manželů, který ale manžele vyjde nákladově velmi draho, protože odměna notáře se vypočítává z hodnoty nemovitosti či nemovitostí, nebo mohou využít klasickou formu prodeje či darování, který vyjde výrazně levněji.

Manželé společně jako dárci darují nemovitost některému ze svých příbuzných, tedy buď společné dítě nebo jeden z rodičů manželů, který obratem daruje nemovitosti do výlučného vlastnictví jednoho z manželů. Oba účastníci převodu budou osvobozeny od daně z příjmů z daru. Uhradí se tedy pouze dvakrát poplatek na katastru nemovitostí po 2000 korunách a dále cena za zpracování převodních dokumentů, která činí u naší kanceláře 2900 korun.

Jeden z manželů se stává výlučným vlastníkem společných nemovitostí do šesti týdnů

Doba, kdy se nemovitosti dostanou do vlastnictví jednoho z manželů činí pouze šest až osm týdnů, kdy oba převody proběhnou. Oba návrhy na vklad je přitom možné podat na katastr nemovitostí současně. Nemůže tak dojít k žádnému zpoždění nebo neprovedení vkladu. Realizace řešení je tak poměrně rychlá a zcela bezpečná.


Prodat kupní smlouvou můžete podle NOZ i v roce 2021 více kupujícím a také do sjm manželů

NOZ, tedy nový občanský zákoník umožňuje i v roce 2021 prodat byt, dům nebo pozemek kupní smlouvou více obdarovaným. Každý z obdarovaných tak bude vlastnit příslušný podíl, jaký mu kupní smlouva určí. Jak se postupuje?

Máte nemovitost a chcete prodat společně několika kupujícím?

Není to v podstatě problém. Kupní smlouva k nemovitosti umožňuje prodat i většímu počtu kupujících bez ohledu na stupeň a míru příbuzenství. Prodat tak můžete vedle sebe jak své manželce, tak i své dceři nebo vnukovi. Záleží jen na prodávajícím, jak nemovitosti a podíly k těmto nemovitostem v rámci kupní smlouvy rozdělí.

Jeden z kupujících tak může získat ½ nemovitosti, zatímco další dva kupující mohou získat každý z nich 1/4. Rozsah prodeje a výše podílů je jen na rozhodnutí a vůli prodávajícího, jako vlastníka nemovitostí.

Při prodeji je třeba podíly konkrétně určit a definovat jak v kupní smlouvě, tak v návrhu

Podíly musí být přesně definovány a musí být také v kupní smlouvě přesně určeno, který z kupujících získává jaký podíl a k jaké nemovitosti. Toto je nutno uvést nejen v kupní smlouvě samotné, ale také v návrhu na vklad do katastru nemovitostí, kterým se bude návrh na vklad zahajovat.

Je také třeba určit, zda je nemovitost kupována do podílového spoluvlastnictví, to v případě, že se prodává například dětem nebo jiným osobám, nebo do společného jmění manželů kupujících, pokud se jedná o manžele.

Do společného jmění manžel lze koupit podle NOZ v roce 2021

Do společného jmění manželů může prodávající bez obav prodat i v roce 2021. Tento prodej umožňuje nový občanský zákoník. V takovém případě neprodává prodávající spoluvlastnické podíly, jako ve výše uvedeném případě, ale oběma manželům společně do jejich společného jmění manželů, kde se podíly neurčují. Není ale případně problém koupit i spoluvlastnický podíl do společného jmění manželů.

I v případě koupě do společného jmění manželů platí osvobození od daně z příjmů v případě, kdy prodávající vlastnil nemovitosti déle než pět let před prodejem. Případně pokud vlastnil nemovitost dva roky, ale měl v ní zřízeno trvalé bydliště.

Objednejte si snadno a rychle darovací smlouvu za 2900 Kč,
či kupní smlouvu za 3900 Kč včetně návrhu na vklad.

Vše v profesionální kvalitě z pohodlí domova.

Garance bezchybnosti a profesionality.

OBJEDNAT DAROVACÍ SMLOUVU
OBJEDNAT KUPNÍ SMLOUVU