Kupní smlouva a Kupní smlouvy objednání podle NOZ v roce 2021


|
#

Poplatek na katastru nemovitostí se zvyšuje na 2000 korun

>> Objednat PROFI kupní smlouvu ↓

Už loni, tedy v roce 2020 se zvýšil poplatek na katastru nemovitostí za vklad kupní smlouvy do katastru na 2000 korun. Zatímco ještě v roce 2019 činil tento poplatek 1000 korun, s nástupem nového roku 2020 se tento poplatek zvýšil na dvojnásobek, tedy 2000 korun. Pro prodávající či kupující to znamená určitě zvýšení nákladů.

Zvýšení poplatků na katastru při koupi a prodeji nemovitosti má přitom dvě důležité dimenze:

  • Zvýšení poplatku zvyšuje náklady na vklad u kupních smluv, kdy toto zvýšení nesou všichni vkladatelé. Tedy všichni ti, kdo podávají kupní smlouvu s návrhem na vklad do katastru nemovitostí. Jedná se tedy o náklad, který musí všichni kupující nebo prodávající brát na vědomí a nijak se mu nevyhnout.
  • Zvýšení poplatku na 2000 korun také zvyšuje ztrátu, která hrozí v případě, kdy je návrh na vklad podle kupní smlouvy zamítnut. Pokud tedy v  kupní smlouvě uděláte chybu, katastrální úřad návrh na vklad zamítne a vámi uhrazený poplatek za vklad propadne. Následně budete muset dodat katastru nový návrh na vklad a novou, opravenou kupní smlouvu, kdy jste povinni zaplatit další poplatek ve výši 2000 korun. Chyba v kupní smlouvě se vám tak prodraží dvojnásobně, a to minimálně o zmíněných 2000 korun.

Byty vymezené podle občanského zákoníku se definují jinak

Nemovitosti vymezené podle nového občanského zákoníku, tedy zákona č. 89/2012 Sb. se v kupních smlouvách definují jiným způsobem, než tomu bylo podle zákona o vlastnictví bytů. Lidé na to často zapomínají, a tak používají i k převodu nově vymezených nemovitostí, tedy zejména bytových jednotek staré vzory nebo vzory, které se k takovému převodu vůbec nehodí. Objednávaná kupní smlouva pak na tuto skutečnost musí bezpodmínečně pamatovat.

Výsledkem pak je nemilosrdné zamítnutí vkladu vlastnického práva u katastru nemovitostí dle chybně zpracované kupní smlouvy. Toto zamítnutí vkladu vlastnického práva, kupní smlouvy, je o to horší, že v roce 2021 nepřijde člověk jen o 1000 korun,  jak tomu bylo do konce roku 2019/který se platil do konce roku 2019 za propadlý poplatek na katastru nemovitostí, ale o celých 2000 korun, tedy o dvojnásobek.


Chyba v kupní smlouvě při koupi a prodeji nemovitosti se od roku 2021 prodraží

Zpracováváte si kupní smlouvu sami, nebo používáte vzory stažené z internetu? Pak vězte, že s rokem 2021 se vám tento postup může výrazně prodražit o tisíce korun. Chyba v  kupní smlouvě či malá nepozornost vede k zamítnutí návrhu a nutnosti zaplatit znovu 2000 korun za poplatek.

Kupní smlouva svépomocí? Více než třetinová pravděpodobnost zamítnutí na katastru

Podíl případů, kdy je řízení na katastrálním úřadu zamítnuto nebo je s ohledem na vady vzato zpět, činí až 6 procent. Pokud bychom vzali podíl zamítnutých řízení nebo zpětvzetí u kupních smluv, které si lidé zpracovávají svépomocí, činil by tento podíl dokonce až 36 procent. Pokud si lidé zpracovávají tak důležité dokumenty sami, bez právní znalosti věci a okolností, mají více než 30procentní šanci, že katastr návrh na vklad zamítne. Objednání kupní smlouvy je tak velká jistota, že kupní smlouva, návrh na vklad a další dokumenty budou zpracovány kvalitně.

Zpracování kupní smlouvy advokátem. Jistota vkladu

Pokud svěříte zpracování kupní smlouvy advokátovi, výrazně vzroste pravděpodobnost, že dojde k bezproblémovému vkladu do katastru nemovitostí na téměř 95 procent. Navíc v případě problémů je advokát povinen věc s katastrálním úřadem dořešit tak, aby mohl vklad vlastnického práva, nebo věcného břemene-služebnosti nakonec proběhnout.

Pokud si zpracováváte kupní smlouvu svépomocí a dojde k zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí, pak přijdete o poplatek 2000 korun, a další 2000 korun musíte nově zaplatit. Vaše náklady tak vzrostou na 4 000 korun. Kromě toho nemáte jistotu, že jste připravili svépomocí kvalitní kupní smlouvu, která má všechny potřebné náležitosti i potřebná ustanovení k tomu, aby nemohla být smlouva v budoucnu napadena či zpochybněna. ´

Kvalitní úprava a zpracování kupní smlouvy také ovlivní, zda se nedostanete do rizika například v případě, kdy dojde k zamítnutí vkladu kupní smlouvy ze strany katastrálního úřadu a k převodu nemovitosti tak nedojde. Pokud totiž už došlo v mezidobí k uvolnění kupní ceny ze strany kupujícího, může se v takovém případě dostat kupující do velmi špatné a rizikové pozice. V krajních případech může dokonce o uhrazenou kupní cenu v řádech statisíců či milionů korun dokonce přijít.

Zpracování kupní smlouvy svépomocí může vyjít dráž než od advokáta

Zpracováváte kupní smlouvu vlastními silami a jste přesvědčeni o tom, že výrazně ušetříte? Můžete se velmi mýlit. Zpracování kupní smlouvy od advokáta vás nakonec vyjde levněji a získáte kvalitně zpracovanou kupní smlouvu se zárukou. Přitom objednání kupní smlouvy je velmi jednoduché a zvládnete ho bez problémů přímo z domova.

Zpracování kupní smlouvy svépomocí vyjde levněji jen když neuděláte chybu

Můžete si vše velmi snadno spočítat. Když si zpracujete kupní smlouvu sami, věnujete tomu nějaký svůj čas. Rozhodně budete muset zaplatit na katastru poplatek 2000 korun. Zpracovat si sami musíte nejen kupní smlouvu, ale také návrh na vklad do katastru nemovitostí a to tak, aby byl v souladu s předkládanou kupní smlouvou a obsahoval všechny nemovitosti a práva.

V případě, že uděláte ve smlouvě chybu nebo použijete nevhodný či vadný vzor smlouvy, pak váš návrh na vklad katastrální úřad zamítne a vy budete muset dokumenty upravit nebo požádat advokáta o jejich opravení či zpracování nové bezchybné kupní smlouvy. V takovém případě zaplatíte minimálně další 2000 korun a například další 2000 korun za úpravu kupní smlouvy u advokáta. Vaše náklady se tak vyšplhají na 4000 korun či spíše 6000 korun. Navíc přijdete o drahocenný čas. Než se stanete vlastníky kupované nemovitosti, uběhne dalších minimálně 4 až 6 týdnů.

V případě, že si prodávající nebo kupující prodej domu, bytu nebo pozemku rozmyslí, nebo třeba zemře, můžete o nemovitosti přijít úplně.

Zpracování kupní smlouvy advokátem stojí 3900 korun. Cena je konečná

Pokud byste si zpracování kupní smlouvy objednali u advokáta, tak garantovaná cena zpracování činí například u naší advokátní kanceláře 3900 korun a je konečná. Nemůže se přitom stát, že byste znovu platili v případě problémů na katastru poplatek znovu. Pokud by bylo, z jakýchkoliv důvodů, na straně advokáta nutné podat nový návrh na vklad, je advokát povinen uhradit poplatek ze svého.

Navíc zpracováním profesionální kupní smlouvy získáte kvalitní smlouvu, která je na katastru vyzkoušená a žádný advokát toto zcela jistě nedělá poprvé. Například v případě advokátní kanceláře Profipravnik.cz zpracovává tato kancelář s mimořádně vysokou úspěšností až 20 kupních smluv měsíčně.  Je tedy mimořádně nízké riziko, že by mohlo dojít při vkladu k problémům. A pokud k nim již dojde, musí advokátní kancelář vše dořešit až do dosažení cílového stavu, tedy řádného vkladu vlastnického práva kupujícího v případě kupní smlouvy, případně oprávněného v případě smlouvy o zřízení věcného břemene-služebnosti.

V případě kupní smlouvy zpracované advokátem tak celkové a konečné náklady celé transakce převodu činí 5900 korun (3900 korun za zpracování všech dokumentů a 2000 korun za poplatek na katastru) a jsou již zcela konečné.

Předkupní právo k nemovitostem se v případě koupě uplatní

S příchodem roku 2019 se všeobecně řešil návrat předkupního práva spoluvlastníků k nemovitostem do občanského zákoníku. V případě koupě a prodeje se předkupní právo uplatní pouze v případě, kdy se k tomu příslušný spoluvlastník zavázal.


Předkupní právo spoluvlastníka v kupní smlouvě. Podmínky a postup v roce 2021

V roce 2014 bylo zrušeno zákonné spoluvlastnické právo podílových spoluvlastníků při prodeji nemovitostí. V roce 2018 došlo k návratu tohoto práva do občanského zákoníku jeho novelizací. Byla tak napravena poměrně závažná chyba nového občanského zákoníku. Jak uplatnit předkupní právo spoluvlastníka podle podmínek platných v roce 2021?

Hned na úvod je třeba zdůraznit, že předkupní právo se u kupní smluv musí dodržovat, pokud prodáváte nemovitost u které má spoluvlastnické práva další osoba. V takovém případě je třeba nabídnout této osobě spoluvlastníkovi nemovitosti odkup podílu za stejnou cenu, za jakou byl ochoten odkoupit podíl původní zájemce.

Nejprve musí dojít k uzavření kupní smlouvy

Nejprve musí dojít k uzavření kupní smlouvy s kupujícím, která však bude obsahovat rozvazující podmínku a odkládací podmínku účinnosti uplynutím tří měsíců od zaslání nabídky na odkup spoluvlastníkovi nebo jeho odmítnutím nabídky. Odkládací podmínkou se tak vyhnete případným sankcím či nebezpečí povinnosti náhrady škody kupujícímu v případě, kdy by spoluvlastník projevil zájem o odkup nemovitosti, a tedy by k podání uzavřené kupní smlouvy na katastr nemovitostí vůbec nedošlo.

Takto uzavřená kupní smlouva musí obsahovat bezpodmínečně výši kupní ceny a všechny podstatné podmínky a ustanovení kupní smlouvy.

Nabídka spoluvlastníkovi

Po uzavření kupní smlouvy s kupujícím, musí dojít k podání nabídky na odkup spoluvlastníkovi nebo spoluvlastníkům, a to přesně dle podmínek uzavřené kupní smlouvy s kupujícím. Pokud by cena v nabídce byla pro spoluvlastníka jiná, tedy vyšší, než je uvedena v uzavřené kupní smlouvě, jednalo by se o neplatný úkon a spoluvlastník by mohl převod napadnout. Stejně tak podmínky v nabídce a nabídnuté smlouvě spoluvlastníkovi nesmí být jiné než v již uzavřené kupní smlouvě s kupujícím, jako dosavadním zájemcem.

Spoluvlastník pak má lhůtu tří měsíců na vyjádření, zda nabídku přijímá, nebo ji odmítá, nebo se případně v dané lhůtě nevyjádří. Nevyjádření se znamená odmítnutí nabídky. Je však třeba, aby nabídka byla zaslána spoluvlastníkovi prokazatelným způsobem.

Pokud je spoluvlastníků více, zasílá se nabídka všem spoluvlastníkům a kterýkoliv ze spoluvlastníků může podíl odkoupit. Pokud by projevilo zájem spoluvlastníků více najednou, odkoupí podíl dle rozsahu podílů, které na nemovitosti již mají.

Po uplynutí lhůty tří měsíců může dojít k prodeji

Pokud uplyne lhůta tří měsíců, aniž by se spoluvlastník vyjádřil, nebo i dříve, pokud spoluvlastník sdělí, že nabídku přijímá, nebo nepřijímá, může dojít k definitivnímu a platnému prodeji nemovitosti.

Pokud spoluvlastník či spoluvlastníci zájem neprojeví, nebo nabídku přímo odmítnou, pak nabude uzavřená kupní smlouva účinnosti a může dojít k podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, kdy se kupující, tedy zájemce stane vlastníkem příslušného převáděného podílu.

Pokud naopak spoluvlastník zájem projeví, musí prodávající uzavřít kupní smlouvu se stejnou, nabídnutou cenou a stejnými podmínkami prodeje se spoluvlastníkem jako novým kupujícím. Následně pak dojde k převodu vlastnického práva podáním návrhu na vklad k prodávanému podílu na nemovitosti do katastru nemovitostí. Vlastníkem podílu se tak v tomto případě stane příslušný spoluvlastník či spoluvlastníků více.

Stručný postup řešení předkupního práva spoluvlastníků při koupi nemovitosti:

  • Uzavření kupní smlouvy s kupujícím s povinným uvedením kupní ceny.
  • Zaslání nabídky na odkup podílu na nemovitosti za sjednanou cenu s kupujícím a prokázání této skutečnosti, například zasláním kopie uzavřené kupní smlouvy.
  • Čekání na vypršení lhůty tří měsíců pro vyjádření či akceptaci, nebo odmítnutí odkupu podílu ze strany spoluvlastníka.
  • Pokud spoluvlastník neprojeví zájem o odkup, podání návrhu na vklad s uzavřenou kupní smlouvou na katastr nemovitostí. V kupní smlouvě nesmí dojít k žádným změnám ohledně kupní ceny či podstatných podmínek smlouvy, v opačném případě by mohl spoluvlastník převod napadnout.
  • Pokud spoluvlastník nabídku příjme, uzavře prodávající stejnou kupní cenu za stejně vysokou kupní cenu se spoluvlastníkem, který vstoupí na místo bývalého kupujícího, resp. zájemce o koupi nemovitosti. Následně dojde k podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, dle kupní smlouvy uzavřené s podílovým spoluvlastníkem nemovitosti.

 


Jak se v roce 2021 platí poplatek při koupi nemovitosti kupní smlouvou

I v roce 2021 se poplatek na katastru nemovitostí při koupi nemovitosti kupní smlouvou hradí dvěma možnými způsoby. Ke změně však dochází u výše poplatku při koupi nemovitosti, který činí nově 2000 korun. Uhradit je poplatek za vklad kupní smlouvy je možné kolkem nebo převodem na účet katastru po podání návrhu na vklad.

Poplatek při darování nemovitosti můžete uhradit přímo na podatelně katastrálního úřadu

Prvním způsobem je možnost uhradit poplatek 2000 korun na podatelně katastrálního úřadu hned při podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, který podáváte spolu s  kupní smlouvou.

Poplatek můžete uhradit v hotovosti, nebo kartou přímo u úřednice na podatelně, nebo vás pošle úřednice z přepážky na přepážku pokladny, kde poplatek uhradíte a vrátíte se s ústřižkem platebního dokladu zpět k úřednici na přepážce. Takový způsob platí například u centrálního katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha v Praze, Kobylisy.

U menších katastrálních úřadů můžete uhradit poplatek přímo u dané úřednice katastrálního úřadu na přepážce.

Poplatek lze zaslat také poštou formou kolku

I v roce 2021 platí možnost podat návrh na vklad do katastru nemovitostí spolu s kupní smlouvu, doporučeně poštou. V takovém případě se poplatek 2000 korun hradí kolkem v dané výši. Kolek v hodnotě 2000 korun zakoupíte přímo na poště a lepí se do pravého horního roku návrhu na vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí.

Poslední možností je úhrad poplatku převodem na účet katastrálního úřadu, pokud návrh na vklad kupní smlouvy podáte bez uhrazeného poplatku.

Teprve uhrazením poplatku za podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí může začít řízení o vkladu.

Jaký je postup při koupi nemovitosti kupní smlouvou v roce 2021

V roce 2021 dochází ke změnám podmínek při koupi nemovitosti jen k mírným změnám. Kupní smlouva musí obsahovat stejné či obdobné náležitosti jako v letech minulých. Jaký je postup při řešení koupě formou kupní smlouvy do katastru nemovitostí?

Rok 2021 – zrušení daně z nabytí nemovitých věcí u kupní smlouvy

V roce 2021 platí zrušení daně z nabytí nemovitých věcí u koupi nemovitosti. Kupující tak ušetří 4 procenta z kupní ceny, což může přestavovat desítky i stovky tisíc korun. Není třeba ani podávat daňové přiznání k této dani.

NOZ umožňuje i v roce 2021 koupi do společného jmění manželů

Nemovitost nemusíte kupovat jen do podílového spoluvlastnictví, ale v případě kdy jsou kupující manželé, tak i do společného jmění manželů. Kupní smlouva je tak vhodný nástroj pro získání nemovitostí koupí do společného jmění manželů. NOZ, tedy nový občanský zákoník toto právo nijak neomezuje ani nedává stranám kupní smlouvy žádné omezující podmínky pro tuto koupi nemovitosti.

Byty vymezené pod NOZ se v kupní smlouvě upravují jinak

Kupní smlouva musí brát při koupi bytu ohled na to, zda byla bytová jednotka vymezena podle ustanovení zákona o vlastnictví bytů do roku 2014, nebo podle NOZ, tedy nového občanského zákoníku po roku 2014. Odlišná úprava přitom platí nejen při definování samotné bytové jednotky, ale také u spoluvlastnických podílů na domě a pozemku, kde je byt vymezen. Podle NOZ jsou totiž budovy, a to i ty v nichž se nachází bytové jednotky, součástí pozemků, na nichž stojí.


Věcné břemeno užívání lze i v roce 2021 zřídit přímo v kupní smlouvě

Kupní smlouva na nemovitost může i v roce 2021 obsahovat zřízení věcného břemene pro prodávajícího či další osoby, a to v jednom dokumentu. NOZ, tedy nový občanský zákoník, zřízení věcného břemene užívání v kupní smlouvě nijak nebrání. Výhodou tohoto postupu je, že například rodiče jako prodávající nemovitosti mají v rámci kupní smlouvy, kterou převádí své nemovitosti na své potomky jistotu zřízení věcného břemene doživotního a bezplatného užívání pro ně a současně se vše řeší v jednom řízení za jeden poplatek.

Daň z nabytí nemovitosti byla u kupní smlouvy zrušena, přesto můžete zaplatit tučnou daň

Daň z nabytí nemovitých věcí u kupní smlouvy ve výši 4 procenta z hodnoty nemovitosti byla sice již zrušena. Dani se však při prodeji vyhnout nemusíte. Při prodeji bytu nebo domu totiž můžete zaplatit i statisíce korun. Jak je to možné?

Daň z nabytí nemovitých věcí je pryč, ale..

Daň z nabytí nemovitých věcí plnila státní kasu každý rok částkou přes 9 miliard korun. V září byla tato daň zrušena. Kupující nemovitosti tak nemusí hradit čtyři procenta hodnoty pořizované nemovitosti. Dříve tuto daň hradili prodávající. Kupující tedy už mohou nakupovat nemovitosti bez strachu z plateb daní. Naopak prodávající si oddechnout nemusí.

Při prodeji zaplatíte daň z příjmu

Prodávající musí i nadále hradit při prodeji daň z příjmu z prodeje, pokud jsou k tomu splněny podmínky. Dříve platilo, že tuto daň musel hradit ten, kdo prodal byt či dům do dvou let od pořízení. V případě, že měl prodávající v nemovitosti své bydliště, pak nemusel po uplynutí uvedené doby daň platit. Pokud v nemovitosti prodávající bydliště neměl, musel počkat pět let od pořízení, aby mohl nemovitost bez daně prodat. Další výjimkou bylo, pokud získanou částku z prodej použil prodávající opět na pořízení vlastního bydlení.

Novelou zákona se od začátku tohoto roku prodloužil časový test pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti z 5 na 10 let. Pokud tedy nechcete daň z příjmu platit, musíte počkat na uplynutí 10 let od pořízení nemovitosti do jejího prodeje, pokud jste v nemovitosti neměli své bydliště.

Daň z příjmů se platí ze zisku, ne z prodejní ceny

Daň z příjmu se vypočítává a hradí nikoliv z prodejní ceny nemovitosti jak si mnozí lidé myslí, ale z rozdílu mezi kupní s prodejní cenou, se zahrnutím nákladů na prodej nemovitosti. Pokud jste tedy zakoupili nemovitost za milion korun a prodali jste ji za miliony dva, pak nehradíte 15 procent daně z prodejní ceny 2 miliony, ale pouze ze zisku, tedy z částky 1 milion korun.


Kupní smlouva: Daň z příjmu při prodeji nemovitosti neplatíme z kupní ceny!

ODHALUJEME DEZINFORMACE A MÝTY: Daň z příjmu při prodeji bytu nebo domu v rámci kupní smlouvy neplatíme z prodejní ceny nemovitosti. Mnoho lidí si bohužel myslí opak. Pravdou je, že daň z příjmu se hradí ze zisku při prodeji nemovitosti.

Pan Poplatek se při své práci často zlobí na dezinformace, které lze najít na internetu a které si pak spousta lidí bere za své a považuje je za realitu a volí pak špatné kroky a postupy. Lidé se tak například bojí prodat byt nebo dům s tím, že budou platit obrovské daně z prodejní ceny nemovitosti. Při ceně 4 miliony za byt v Praze, by tak musela daň z příjmu z prodeje činit až 600 tisíc korun. Je to nesmysl. Po podpisu kupní smlouvy takhle vysokou daň určitě nezaplatíte.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti je reálně mnohonásobně nižší

Pan Poplatek rozporuje, že daň z příjmu z prodeje po podpisu kupní smlouvy se hradí jen z rozdílu mezi pořizovací cenou a cenou prodejní. S tím, že prodávající má ještě právo započíst do nákladů náklady na prodej nemovitosti, jako platbu za zpracování smluv, provizi realitní kanceláři, náklady na poplatek na katastr apod.

Příklad pana Poplatka:

Pokud prodáváme kupní smlouvou byt v Praze za 4 miliony korun, který jsme koupili například před třemi lety za 3 miliony korun, pak nevypočítáváme daň z tohoto daru z částky 4 miliony, kdy by daň činila jek bylo uvedeno výše až 600 tisíc korun, ale pouze z částky rozdílu mezi prodejní cenou 4 miliony a cenou nabytí 3 miliony, tedy z částky 1 milion korun. Daň je tak výrazně nižší a představovala by v tomto případě „pouze!“ 150 tisíc korun, ale určitě by se nejednalo o 600 tisíc, jak praví mýty.

Lidé se tak nemusí obávat prodat svou nemovitost ani před uplynutím lhůty pro osvobození 10 let, pokud to nutně potřebují. Daň je totiž výrazně nižší.

Nevěřte dezinformacím a odhalujte je. Vyděláte na tom

Uvedený příklad jasně značí jak je nebezpečné řídit se dezinformacemi a mýty, protože může člověka, který s těmito nepravdivými informacemi vážně poškodit. Ze strachu pak lidé volí cesty, které jsou pro ně nevýhodné, nebo výrazně dražší, případně podstupují zbytečně velké riziko. Naopak správně informovaní lidé volí mnohem správnější a realističtější kroky.


Kupní smlouva může i v roce 2021 obsahovat věcné břemeno užívání

Kupní smlouva může i v roce 2020 obsahovat zřízení věcného břemene-služebnosti užívání pro prodávajícího, nebo jinou osobu. Jak prodej nemovitosti kupní smlouvou, tak i zřízení věcného břemene přitom může být upraveno v jedné kupní smlouvě a řešeno v jednom vkladovém řízení za jeden poplatek.

Kupní smlouva a věcné břemeno v jednom. Větší jistota pro prodávajícího

Tím, že prodávající v roce 2021 prodá nemovitost a současně si zřídí v této kupní smlouvě i věcné břemeno znamená výrazně větší jistotu pro prodávajícího, nebo jinou osobu. Prodávající totiž zabije tímto způsobem dvě mouchy jednou ranou. Jednak naplní účel kupní smlouvy, kdy kupní smlouva převede nemovitosti na potomky prodávajícího, nebo jakoukoliv jinou osobu, ale současně také v jednom řízení zřídí doživotní a bezplatné věcné břemeno doživotního užívání pro prodávajícího, případně další jím určené osoby.

V případě, že by nejprve došlo k převodu majetku kupní smlouvou, a teprve poté mělo dojít ke zřízení věcného břemen užívání pro prodávajícího. Mohl by si kupující zřízení věcného břemene rozmyslet, nebo se účelově vyhýbat podpisu smlouvy o zřízení věcného břemen a prodávající by tak přišel o nemovitost a nemohl by ji pak ani užívat, pokud by mu to kupující neumožnil. To v případě prodeje nemovitosti kupní smlouvou spolu s věcným břemenem není možné.

Bez zřízení věcného břemene pro prodávajícího v daném řízení totiž nemůže dojít ani k převodu vlastnického práva podle kupní smlouvy na kupujícího.

Kupní smlouva spolu se zřízením věcného břemene je zatížena jen jedním poplatkem

Kupní smlouva, která již obsahuje i úpravu věcného břemene užívání pro prodávajícího je také zatížena pouze jedním poplatkem na katastru nemovitostí. Výše poplatku u kupní smlouvy činí v roce 2021 částku 2000 korun. Pokud by se věc řešila ve dvou samostatných smlouvách, tedy v kupní smlouvě a smlouvě o zřízení věcného břemene užívání, museli by prodávající a kupující hradit poplatky dvakrát, tedy 2 x 2000 korun, což činí 4000 korun pouze na poplatku na katastru nemovitostí.

Kupní smlouva se smlouvou o zřízení věcného břemene musí být bezvadná

Aby mohl mít prodávající jako oprávněný z věcného břemene skutečnou jistotu, že spolu s prodejem nemovitosti kupujícímu kupní smlouvou bude mít i zřízeno doživotní a bezplatné užívání nemovitosti v rámci kvalitního a právně bezvadného věcného břemene – služebnosti, musí být kupní smlouva bezvadná a kvalitně sestavená.

Kupní smlouva se smlouvou o zřízení věcného břemene – služebnosti je totiž složitější a náročnější než klasická kupní smlouva bez úpravy věcného břemene, a to by měl prodávající a kupující brát na vědomí.

Rozhodně nelze doporučit, aby úprava věcného břemene pro prodávajícího v kupní smlouvě byla pouze stručná, neurčitá a pouze v rozsahu jednoho odstavce, jak bývá zvykem u internetových vzorů smluv. Věcné břemeno – služebnost musí být definováno co nejpodrobněji a určitě, a musí být v souladu s dalšími ustanoveními samotné kupní smlouvy. V opačném případě pak nebude mít prodávající jistotu a klid, že je jeho věcné břemeno a užívací právo k prodávaným nemovitostem v pořádku a že je platné a účinné.

Proto doporučujeme zpracování takové kupní smlouvy se zřízením věcného břemene užívání advokátem, který také věcné břemeno přesně vymezí a určí do kontextu kupní smlouvy. To vše zcela v zájmu prodávajícího, jako kupujícího z daného věcného břemene.


Věcné břemeno na podíl na nemovitosti neumožňuje NOZ ani v roce 2021

Ani v roce 2020 není možné zřídit věcné břemeno užívání k pouhému podílu na domu, bytu nebo pozemku, a to a ni v případě kupní smlouvy. Věcné břemeno se zřizuje i v rámci ustanovení kupních smluv k celku nemovitostí.

NOZ neumožňuje zřizování věcných břemen užívání k podílů na nemovitostech. Pokud tedy prodáváte například jen podíl na nemovitosti kupní smlouvou a chtěli byste spolu s tím zřídit na tento podíl i věcné břemeno užívání, máte smůlu. Katastrální úřad takový vklad na podíl nepovolí a návrh na vklad zamítne.

Je tak otázkou, zda si mohou vlastník podílu a oprávněný z věcného břemene zřídit věcné břemeno pouze na podílu nemovitosti, aniž by toto věcné břemeno bylo předmětem vkladu do katastru nemovitostí. Uzavřít takovou smlouvu je v zásadě možné. Právo vlastníka podílu s přesným určením užívání části nemovitosti neomezuje v užívání této nemovitosti nebo poskytnutí k užívání rodinným příslušníkům. Takto upravené právo užívání, které není předmětem vkladu však pro prodávajícího jako oprávněného nepředstavuje tak silné právo a jistotu, jako je tomu v případě věcného břemene užívání, které předmětem vkladu do katastru nemovitostí je.

Věcné břemeno k podílu na nemovitosti lze nahradit nájemní smlouvou

Alternativně lze problém užívání podílu pro oprávněného či prodávajícího řešit uzavřením nájemní smlouvy k části nemovitosti, která může obsahovat různé zajišťovací instituty ve formě jistiny, dříve kauce, nebo omezení práva pronajímatele, tedy vlastníka podílu na nemovitosti, smlouvu o nájmu vypovědět.

Zřizování věcného břemene k bytům a podílům je velký problém

Problémem v této souvislosti je i zřizování věcných břemen – služebnosti užívání k podílům na domě a pozemcích spojených s vlastnictvím bytové jednotky a to v případě převodu kupní smlouvou. Zatímco věcné břemeno lze zřídit při zřízení věcného břemene k bytu i na podílu na domě a pozemku, na kterém dům stojí a který je spojen s vlastnictvím jednotky, například na souvisejícím podílu na zahradě, už toto právo bez souhlasu dalších vlastníků jednotek už možné není.

Zde je právní úpravy zřizování věcných břemen poměrně neurčitá a problematická což způsobuje problémy při vkladech na katastru nemovitostí.

Zatímco je nutné při prodeji bytu kupní smlouvou prodat i podíly na domě, kde se byt nachází a na pozemku na němž stojí budova, v němž se byt nachází, a to včetně podílů na dalších pozemcích určených prohlášením vlastníka, které jsou přímo spojené s užíváním a vlastnictvím bytu, pak v případě, kdy zřizujete věcné břemeno k bytu, musíte rozlišovat, na kterých pozemcích ještě věcné břemeno užívání zřídit máte a můžete a na který už nikoliv.


Kupní smlouva k nemovitosti je i v roce 2021 mnohem levnější než notářské poplatky při dědění

Kupní smlouva, kterou prodáváte svou nemovitost ještě za svého života je zásadně levnější než notářské poplatky a řešení dědictví nemovitosti v rámci dědického řízení. Zatímco náklady v případě kupní činí cca 5900 korun. Náklady v dědickém řízení se mohou vyšplhat na desítky tisíc korun.

Převod kupní smlouvou je výrazně levnější než dědění

Pokud jste rozhodnutí prodat svou nemovitost potomkům nebo blízké osobě, pak je výrazně výhodnější udělat to ještě za vašeho života kupní smlouvou, a to téměř po všech stránkách.

  • Cena – cena za zpracování kupní smlouvy, návrhu na vklad do katastru nemovitostí a návod na vyřízení věci činí u naší kanceláře 3900 korun. Cena je konečná. Pak už je jen nutno připočítat poplatek na katastru nemovitostí 2000 korun a náklady na ověření podpisů minimálně 60 korun. V případě dědického řízení zaplatíte za odměnu notáře, zpracování znaleckého posudku k ceně nemovitostí a další náklady spojené s dědictvím. Na vlastnictví budete navíc mnoho měsíců čekat. Běžná výše nákladů u notáře v rámci dědického řízení činí i 25 – 30tisíc korun.
  • Jistota vlastnictví – Přesně víte, kdo nemovitost získá a komu ji chcete kupní smlouvou prodat. Nemusíte čekat na spory po vaší smrti. Sami si určíte podmínky vlastnictví a člověka nebo lidi, kterým chcete celou, nebo podíl na nemovitosti prodat.
  • Bezpečnost – I při prodeji, například za zvýhodněnou cenu uvedenou v kupní smlouvě si můžete zajistit užívání nemovitostí do budoucna. Kupní smlouvu lze zkombinovat se zřízením věcného břemene vašeho doživotního a bezplatného užívání.

Notář se řídí závětí nebo zákonem. Vždy však zaplatíte více než u převodu kupní smlouvou

Notář se řídí vaší závětí, pokud je bezchybná a kde může nemovitosti odkázat konkrétním lidem. Pokud závěť neexistuje, postupuje notář striktně dle NOZ, tedy nového občanského zákoníku, kde rozděluje nemovitosti podle přesného určení dle charakteru příbuzenství.

V obou případech je však nutno počítat s odměnou notáře, která se řídí hodnotou nemovitostí a také cenou za zpracování odhadu nemovitostí a dalších souvisejících nákladů. Cena tak velmi často přesáhne 20 tisíc korun, ale spíše bude vyšší.

Po své smrti navíc už nemůžete vůbec věci ovlivnit. Velmi často dochází k prudkým hádkám o dědictví mezi příbuznými, a dokonce i mezi sourozenci, což často vede k vážnému narušení rodinných a příbuzenských vazeb.

Věcné břemeno užívání při prodeji nemovitosti je i v roce 2021 velmi bezpečné

Co vše vám umožňuje věcné břemeno, které si k nemovitosti zřídíte v rámci převodu kupní smlouvou? I nadále budete mít vliv na užívání bytu, domu nebo pozemku, a i když si uspořádáte takto vaše vlastnické poměry, budete mít na hospodaření a užívání nemovitosti nadále vliv.

Nemovitost, na které máte věcné břemeno – služebnost doživotního a bezplatného užívání, máte i po prodeji kupní smlouvou například svým dětem či manželce nebo manželovi i nadále zásadní vliv. Bez vašeho souhlasu například je nemovitost prakticky neprodejná. Stejně na nemovitost s věcným břemenem neposkytne banka či jiný finanční ústav úvěr, resp. nepřijme takovou nemovitost do zástavy. Věcné břemeno totiž zásadním až fatálním způsobem snižuje hodnotu nemovitosti jak pro účely zástavy, tak i pro účely případného prodeje nemovitosti.

Každý budoucí vlastník bytu nebo domu totiž musí s vaším věcným břemenem, jako oprávněného, počítat a musí vám doživotně umožnit nerušené užívání nemovitosti. Nikdo jiný tak nemůže tuto nemovitost užívat, a to ani vlastník bez vašeho souhlasu. Logicky si tak jakékoliv nakládání s nemovitostí bude vyžadovat dohodu s vámi.

Věcné břemeno užívání je někdy výhodnější než vlastnictví

Ano, věcné břemeno vám umožňuje nemovitost nerušeně užívat, hradit si pouze náklady s užíváním spojené, ale vlastník je přitom povinen se vám o nemovitost starat, plnit své povinnosti vlastníka a nést náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a to přesto, že sám tuto nemovitost nemůže užívat bez svolení vás jako oprávněného.

A protože nejste ani vlastníkem nemovitosti, nemůže být tato nemovitost předmětem exekuce či postihu exekutora, pokud se dostanete do dluhů. Za určitých okolností může exekutor omezit vaše uživatelské právo, ale to pouze v případě, kdy je toto právo zpeněžitelné.

Věcné břemeno obsažené v kupní smlouvě je jistota

Kupní smlouva, která obsahuje ustanovení o zřízení věcného břemene je jistota prodávajícího. Smlouva totiž funguje jako jeden celek a nelze zapsat vlastnické právo kupujícího, pokud nebude zapsán i vklad věcného břemene – služebnosti pro prodávajícího, nebo jinou osobu jako oprávněného.

Pro prodávajícího se tak prodejem kupní smlouovou v podstatě vůbec nic nemění. Na katastru sice bude jako nový vlastník zapsán kupující, tedy nejčastěji někdo z potomků, ale prodávající bude jako oprávněný i nadále oprávněn výhradně užívat byt nebo dům bez jakýchkoliv omezení stejně, jako tomu bylo doposud.

Objednejte si snadno a rychle darovací smlouvu za 2900 Kč,
či kupní smlouvu za 3900 Kč včetně návrhu na vklad.

Vše v profesionální kvalitě z pohodlí domova.

Garance bezchybnosti a profesionality.

OBJEDNAT DAROVACÍ SMLOUVU
OBJEDNAT KUPNÍ SMLOUVU