Darovací smlouva na byt, nebo bytovou jednotku či nebytový prostor má oproti obecné darovací smlouvě na dům či pozemek svá velká specifika na která je třeba dát velký pozor. Chyby v darovací smlouvě na byt se totiž neodpouští a vedou k zamítnutí vkladu, nebo neplatnosti darovací smlouvy a darování jako takového.
Proč je darovací smlouvy na byt jiná?
Odpověď není jednoduchá. Vlastnictví bytů a nebytových prostor se řídilo zákonem o vlastnictví bytů. Tato ustanovení nyní obsahuje nový občanský zákoník, přesněji tedy zákon č. 89/2012 Sb. Dá se říci, že nový občanský zákoník je nejdůležitější a nejvýznamnějším zákonem naší země.
Darovací smlouvy na byt tak musí obsahovat více povinných náležitostí než je tomu v případě ostatních darovacích smluv. Předně ze zákona nedarujeme pouze bytovou jednotku jako takovou, i když si to mnoho čtenářů a klientů myslí. Spolu s bytovou jednotkou vždy musíme darovat i spoluvlastnický podíl na společných částech domu, v němž se byt nachází. A toto určení není opět tak jednoduché jak se může na první pohled zdát.
Pozor na spoluvlastnické podíly v darovací smlouvě k bytu
První informací o spoluvlastnickém podílu je podíl, která se ve výpisu z katastru nachází pod popisem jednotky. Je to například podíl 65/88653, přičemž první číslo vyjadřuje výměru jednotky, podle prohlášení vlastníka. Jenže, tento údaj nemusí být vždy ten správný. Nechceme tedy tím říci, že by se mělo jednat o chybný údaj, ale on nemusí být kompletní. V různých domech totiž patří k bytové jednotce nejen spoluvlastnický podíl na domě, ale také spoluvlastnické podíly na některých nebytových prostorech. Typickým příkladem je sušárna, kočárkárna, dílna apod. A tyto prostory mají také svůj podíl na společných částech domu. Pokud tedy vlastníte spolu s bytem i spoluvlastnický podíl na některém z nebytových prostorů v domě, nečiní celkový spoluvlastnický podíl na domě zmíněných například 65/88653, ale třeba 69/88653. Proč? Protože je nutné připočítat i podíl, který máte na nebytovém prostoru.
Určení přesného spoluvlastnického podílu není tedy tak snadné a je třeba tuto informaci několikerým způsobem prověřit. Pokud bychom totiž zadali jen první podíl uvedený přímo je bytu, pak by se jednalo o chybnou smlouvu jako celek, protože neodpovídá zákonným ustanovením, a to by vedlo k zamítnutí návrhu na vklad a celkové neplatnosti darovací smlouvy.
Pozor na podíly na pozemcích u darovací smlouvy k bytu
Stejně jako spoluvlastnický podíl u společných částí domu je dalším velkým problémem darovací smlouvy k bytu také určení spoluvlastnických podílů na pozemcích. Lidé dělají stále stejnou chybu a to, že určí podíly pouze na pozemku na němž budova v níž se nachází převáděný byt stojí.
- Ne každý pozemek pod budovou musí být pozemkem ve spoluvlastnictví vlastníků bytů, tedy pozemky pod bytovými domy se velmi často nachází ve vlastnictví jiné osoby, nejčastěji příslušného městského úřadu
- Pozemek pod budovou nemusí být jediným pozemkem, který se vztahuje k darovanému bytu. V rámci vlastnictví bytu totiž můžete mít spoluvlastnický podíl i na dalších pozemcích, jako jsou třeba příjezdová cesta, parkovací stání apod.íka pak je, aby prozkoumal katastrální mapu v okolí bytového domu a prověřil skutečně mravenčí prací, zda nějaký pozemek nepatří právě vlastníkům bytového domu. V tom okamžiku je totiž třeba příslušný spoluvlastnický podíl na takových pozemcích přímo zahrnout a zanést do darovací smlouvy.
Problémem je, že se o těchto dodatečných pozemcích z příslušných listů vlastnictví vůbec nemusíte dozvědět, resp. je najít. Úkolem právn
Pozor na spoluvlastnictví nebytových prostor u darovací smlouvy k bytu
Už jsme to nakousli v textu výše. Spolu s vlastnictvím bytu nemusí být spojen jen spoluvlastnický podíl na bytovém domě a spoluvlastnický podíl na pozemcích, které je nutné do darovací smlouvy zahrnout. S vlastnictví bytu může být spojeno i spoluvlastnictví k některému z nebytových prostor v domě. Opět je problémem, že se o tomto spoluvlastnictví z běžného výpisu nic nedozvíte. Jediným vodítkem je pak prohledání všech jednotek v daném domě, zda jsou ve vlastnictví konkrétní osoby a nebo ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytů v domě. Jedná se ale o zdlouhavou činnost, zvlášť u velmi velkých domů. Další možností jak zjistit případné spoluvlastnictví nebytového prostoru je porovnání spoluvlastnického podílu uvedeného u výpisu samotného bytu, se spoluvlastnickým podílem uvedeného u jména dárce ve velkém výpisu k bytovému domu. Pokud se tento údaj liší, pak s největší pravděpodobností má dárce spoluvlastnické právo k některému z nebytových prostorů, což musíme uvést do příslušné darovací smlouvy k bytu.
Parametry bytu v darovací smlouvě musí odpovídat prohlášení vlastníka
Pokud se do darovací smlouvy vypisují různé parametry darovaného bytu, typicky se jedná o výměru bytu i jednotlivých místností, vybavení bytu, jeho stav apod. pak tyto údaje nemohou být pouhým odhadem či popisem, ale musí se jednat o přesné údaje, které vyplývají z dokumentu – tzv. prohlášení vlastníka budovy v němž jsou závazně všechny jednotky v domě popsány. Údaje v darovací smlouvě pak nesmí být v rozporu s tím, co nacházíme v prohlášení vlastníka. Toto je dobré si vždy porovnat a zkontrolovat nejen při darování bytu, ale také třeba při jeho koupi. Můžete se tak vyhnout mnoha problémům v budoucnu.
Darovací smlouvy k bytovým jednotkám jsou tedy výrazně jiné, než darovací smlouvy k budovám, nebo k pozemkům. Obecně musí obsahovat více povinných údajů a také určení přesného označení a přesných spoluvlastnických údajů může být značně obtížné. Proto v případě darování bytových jednotek buďte velmi obezřetní a případně vyhledejte odbornou pomoc, kterou vám nabízíme i my v naší kanceláři.
V případě zájmu o zpracování a využití služby PROFI Darovací smlouva, včetně návrhu na vklad, návodu na vyřízení a poradenství za celkovou a konečnou cenu 2500,- Kč nás kontaktujte na mail: ProfiPravnik@gmail.com