Problémy s realitkou: Jak se nenechat podvést

Smlouva o smlouvě budoucí

Smlouvu o smlouvě budoucí upravuje jako běžný institut občanský zákoník. Jedná o smlouvu mezi účastníky, ve které se kupující zavazuje do určité doby uzavřít kupní smlouvu. Zdá se to logické. Kupující by se tak teoreticky dohodl s prodejcem na konkrétní nemovitosti (předmětu), kupní ceně a době do kdy chtějí kupní smlouvu uzavřít. Což by bylo v pořádku.

Kde je tedy problém? Běžní zákazníci, kteří nemají větší právnické znalosti a zkušenosti, na tuto hru běžně přistoupí.

Typický příklad

Po prohlídce nemovitosti se na obchodní schůzce setká zájemce s prodávajícím, případně se zástupcem realitní kanceláře. Pokud zájemce projeví o nemovitsot zájem, nastává čas pro sepsání Smlouvy o smlouvě budoucí kupní (či podobné smlouvy).

Při studiu této smlouvy je zájemce o nemovitost zavalen informacemi o předmětné nemovitosti a je přesvědčován, že důležité jsou podstatné náležitosti této smlouvy (označení nemovitosti, kupní cena, termín uzavření kupní smlouvy) a o ostatních se náležitostech se může dále jednat.

Kupující si v domnění, že se ještě skutečně nejedná o kupní smlouvu (která je závazná a které bude chtít věnovat mnohem více pozornosti včetně konzultací s právníkem) neuvědomí, že smlouva o smlouvě budoucí je závazná stejným způsobem! Je nutno dodat, že přestože jsou tyto smlouvy nazvány "smlouva o smlouvě budoucí kupní", jedná se v těchto případech již o klasickou kupní smlouvu, kde mohou účastníci v budoucnu změnit již velmi málo či vůbec nic.

Nástrahy

Mimo nástrah uvedených v příkladu se v těchto smlouvách objevují například nevratné zálohy, které musí kupující zaplatit často 2 až 3 dny po podepsání smlouvy. Dále to jsou sankce za nedodržení termínu uzavření kupní smlouvy.

V platebních podmínkách je vyžadováno zaplacení celé kupní ceny ještě před podepsáním smlouvy a následným návrhem na vklad do katastru nemovitostí. To vše jsou velká rizika, která jsou pro kupující velmi nebezpečná.

S představou, že podepisují jakousi smlouvu, která má být prezentací zájmu o nemovitost a ochoty k jednání, tak ve své podstatě podepisují zájemci smlouvu kupní bez náležitého prostudování.

Samozřejmě tak často činí pod vlivem "padla", které pro ně připraví druhá strana (realitní spol., či prodávající) Realitní společnost a prodávající tímto trikem zbaví kupující stranu jakkoli věc ovlivnit a zajistí si úspěšné dokončení obchodu bez vlastního rizika.

Co říká zákon

Bohužel je většinou takové jednání v souhladu se zákonem. Účastník, který uzavřel smlouvu v tísni za nápadně nevýhodných podmínek, má však podle § 49 Obchodního zákoníku právo od smlouvy odstoupit. Další vztahy mezi kupujícím a prodávajícím se řídí podle Obchodního zákoníku.

Závěrem

Mnoho serió;zních realitních společností je bohužel poškozováno nesolidními praktikami a neférovostí jejich konkurentů. Je proto rozumné vybírat takovou realitní kancelář, která má dobré reference.

Lze tak předejít spoustě nepříjemnostem a finančním ztrátám. Ovšem i v případě solidní kanceláře je vhodné využít služeb nezávislého advokáta či jiného odborníka v oblasti nemovitostí. Jistota je jistota.

Na co byste si měli dát pozor při sepisování smlouvy?

■ Dobře si prohlédnout věc, kterou kupujete

■ V případné smlouvě trvejte na uvedení všech zjevných vad, které se objevují

■ Nenechte se uvést do tísně a všechny smlouvy a dokumenty si nechte poskytnou s předstihem

■ Každou smlouvu (byť i banální) konzultujte s odborníkem

■ Zvlášť velkou pozornost věnujte tzv. "Smlouvám o smlouvě budoucí kupní" a pokud už ji chcete podepsat, trvejte jen na uvedení podstatných náležitostí. O dalších věcech si nechte prostor pro jednání

■ Nebojte se odmítnout podepsat příslušnou smlouvu bez důkladného prostudování. (i když se ostatní strany budou tvářit, že je zdržujete)

■ Aktivně se zúčastněte přípravy kupní smlouvy i proti návrhům realitní společnosti či prodávajícího