Pořízení bytu při privatizaci bytového fondu nájemníky

Nízké regulované nájemné zpravidla nestačí na údržby a opravy budov a vlastníci (města, obce) na těchto bytových budovách prodělávají vysoké částky.

Jaké způsoby prodeje bytového fondu jsou nejčastěji užívány?

Vlastníci bytových domů (města, obce, akciové společnosti apod.) mohou přistoupit k prodeji bytového fondu několika způsoby. V prvé řadě lze uskutečnit prodej konkrétně určeného bytu nájemci bytu. Druhou možností je prodat bytový dům do podílového spoluvlastnictví všem nebo některým nájemcům bytů nacházejících se v domě, a v poslední řadě je možné prodat dům jako celek jakémukoliv zájemci, kdy dojde pouze ke změně pronajímatele, který do nájemního vztahu nastupuje místo dosavadního vlastníka.

Koupě bytu nájemcem

Pokud se vlastník bytového domu rozhodne, že  prodá konkrétně určené byty do vlastnictví nájemcům bytů, musí uzavření smlouvy o prodeji bytu předcházet vymezení (určení) v domě formou tzv. prohlášení vlastníka budovy a jeho zápis do katastru nemovitostí na základě zákona o vlastnictví bytů (zákon číslo 72/1994 Sb.).

 
Prohlášením vlastníka budovy vymezí vlastník bytového domu v domě jednotlivé byty jako konkrétně vymezenou část v domě podle uvedeného zákona. V katastru nemovitostí tak vzniknou, namísto budovy jako takové, jednotlivé byty (označené číslem a domem, ve kterém se nachází), ke kterým patří i spoluvlastnické podíly na společných částech domu a spoluvlastnické podíly na pozemku, pokud je vlastník domu zároveň vlastníkem pozemku, na němž je dům postaven. 

Spoluvlastnické podíly se týkají pouze společných částí domu jako jsou chodby, schodiště, střecha apod. a pozemku, a to o velikosti, která se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě.

Právo koupě bytů nájemci (nabídková povinnost)

Rozhodne-li se vlastník domu k prodeji formou prodeje jednotlivých bytů, má vůči nájemcům bytů určité nabídkové povinnosti. Vlastník je tedy ze zákona povinen nabídnout byt tomuto nájemci.

Nájemce má potom k dispozici šestiměsíční lhůtu od doručení nabídky k jejímu přijetí. Nabídková cena není právním předpisem určena, takže vlastník si může určit prodejní cenu dle své úvahy. Pokud nájemce během 6 měsíců nabídku na koupi nepřijme, může vlastník převést byt na jinou osobu, a nájemci vzniká po dobu jednoho roku pouze předkupní právo podle ustanovení § 606 občanského zákoníku.

Pokud bude chtít vlastník byt prodat třetí osobě, musí jej nabídnout nájemci. Který buď cenu nabízenou akceptuje a byt si koupí, a nebo tuto nabídku odmítne.

Koupě bytového domu do podílového spoluvlastnictví nájemců

Druhou možností je, že se vlastník domu rozhodne prodat dům po určitých podílech celého domu, aniž by předtím vymezil byty v domě jako samostatné nemovitosti podle zákona o bytech. Nájemcům je tak prodáván pouze spoluvlastnický podíl na domě ve kterém bydlí.

Většina vlastníků domů v prvé řadě nabízí odkoupení spoluvlastnického podílu o určité velikosti nejprve samotným nájemcům bytů v domě. Nájemci bytů, kteří se stali spoluvlastníky domu tímto způsobem, jsou vlastníky podílů o určitých velikostech na domě jako celku, jejich podíl vyjadřuje míru, jakou se podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Jedná se o spoluvlastnictví domu a již nikoliv o vlastnictví bytu jako samostatné věci.

Výhody a nevýhody vlastnictví bytu nebo spoluvlastnického podílu

Vlastnictví bytů přináší vlastníkovi to, že není při převodu bytu žádným způsobem vázán na ostatní vlastníky bytů v domě a jeho vlastnictví je přesně a konkrétně v domě vymezeno a ohraničeno. Je vlastníkem bytu jako samostatné věci (nemovitosti) a v nakládání s bytem má stejné výhody a oprávnění jako vlastník např. domu. Naopak u podílového spoluvlastnictví spoluvlastnický podíl nepředstavuje vlastnictví konkrétního bytu ani konkrétně vymezeného prostoru v domě. To přináší některá omezení pro vlastníka takového podílu, kterými jsou např. předkupní právo ostatních spoluvlastníků.

Nevýhodou spoluvlastnictví domu je především to, že dům vlastní všichni spoluvlastníci společně, a není určeno, kdo je konkrétním vlastníkem jednotlivých bytů. To co užívá v domě dnes jeden ze spoluvlastníků, může chtít zítra užívat jiný spoluvlastník. V praxi lze vztahy mezi takovými spoluvlastníky domu týkající se spravování domu a užívání domu řešit dohodou o užívání společné věci, ve které si sjednají právo užívání jednotlivých bytů.